面對歐洲及新興市場的不確性，投資者們會傾向於把目標轉向更為穩定的市場。很多人都擔心金融市場的變化導致股票和其他流動性投資的下跌以及對養老及退休前景的影響，這些都會促使本地投資者重新審視房地產的價值，尤其是利率已跌到負數的日本。雖然日本的不動產經濟研究所上月發表的調查報告，顯示東京圈5月的新房銷量有減少情況，擔心海外人士投資日本物業的意慾是否將下降？實質上，這數字跟新盤供應量也有一定關係。近三兩年，新盤的供應量都有減少，主要原因之一是建築工人人手不足問題。由於不少建築工人都在趕着去為2020年奧運會的不同比賽場館，台場的奧運村，及配合奧運及未來都市發展而興建的新高速工路，JR及地下鐵路趕工，客人等着買，都不夠工人趕去建新房。

至於二手房的成交量沒有明顯升幅，大概維持過去水平，而成交額上反而有一定的升幅。原因是今天投資日本物業的客戶，不似三兩年前的客戶般，大多只鍾情購入表面回報率較高的單身公寓。近期的客戶，不少都較為鍾情「築淺」（樓齡新，約十年內）的一房或兩房的高塔式物業（Tower Mansion)，或位置理想的一小棟兩三層物業。這些物業每宗的成交額，都比起單身公寓高。另外，多了中國大陸客戶在日本投資，這批客戶群亦較為鍾意樓齡較新，感覺「高大上」一點的物業作投資，而並非單單考慮表面回報率。

不過，畢竟日本面臨全國人口減少問題，愈來愈多住在非都市的日本人，都選擇搬到東京，大阪這些大城市居住，大城市的人口還是逐年以2%左右的升幅在上升，故如非自用的話，並不建議購入非大城市的物業。另外，隨住愈來愈多海外的大型財團基金企業，都注資購入東京都心內的重要物業，加上中國內地客人的投資喜好，故投資者於日本置業時，最好不要只着眼考慮表面回報率較高，但樓齡較舊的單身公寓。畢竟物業的實質長遠價值，並非單憑每月的租金回報率所決定，也取決於該物業的升價空間及投資者喜好的轉變而決定。

(商場週記 - 香港組)